تسجيل الشقة في الشهر العقاري 2025 .. الشروط الجديدة بعد التعديل

تسجيل الشقة في الشهر العقاري 2025.. أصدرت مصلحة الشهر العقاري والتوثيق تعليمات جديدة تقضي بضرورة تقديم العقد العرفي (العقد الابتدائي) كشرط أساسي لإتمام تسجيل العقارات، مما يلغي إمكانية الاكتفاء بإقرار رسمي بفقدان العقد، كما كان معمولًا به في السابق.

ويهدف هذا التعديل إلى ضبط إجراءات التسجيل العقاري، وضمان صحة الملكيات، والحد من النزاعات الناجمة عن عمليات التسجيل غير الموثقة بشكل دقيق، كما يعكس التوجه الحكومي نحو تعزيز الشفافية في السوق العقاري ومنع أي استغلال للثغرات القانونية.

تسجيل الشقة في الشهر العقاري 2025

وتضمنت التعليمات الجديدة ضرورة أن يكون الشهود الذين يشهدون على إقامة الحائز في الشقة مثبتًا في بطاقة الرقم القومي الخاصة بهم، إقامتهم في عنوان العقار المراد شهره.

وفيما يلي نص المنشور الفني رقم 4 لسنة 2025 الصادر بتاريخ 4 فبراير:

"الحاقًا بالمنشور الفني رقم "19" الصادر بتاريخ 2 سبتمبر 2022 بشأن نطاق وإجراءات تطبيق القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري المعدل بالقانون رقم 9 لسنة 2022 ولائحته التنفيذية، والحاقًا بالمنشور الفني رقم 18 الصادر بتاريخ 13 يونيو 2023 بشأن فقد سند تحقيق الواقعة المادية العقد العرفي وجواز الأخذ بإقرار مصدق على توقيعاته في حالة فقد السند العرفي كما ورد في المنشورات السابقة".

نص المادة 10 مكررًا من القانون رقم 114 لسنة 1946 على أنه "يجوز أن تشهر الوقائع التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله أو تقريره بطريق التسجيل"، مشيرًا إلى الحيازة المكسبة للملكية وفقًا لأحكام المادتين 968 و969 من القانون المدني.

المادة 22 من نفس القانون أكدت على أن "يجب أن تشتمل الطلبات المنصوص عليها في المادة 21 من هذا القانون على البيانات الدالة على شخصية كل طرف وصفته وسلطته، خريطة رسمية رقمية مبينًا بها بيانات وإحداثيات العقار أو الوحدة محل التسجيل، والسند القانوني لطلب التسجيل".

المادة 22 مكررًا نصت على أنه "لا يقيد طلب الشهر مالم يكن مستوفيا للبيانات والمستندات الواردة بالمادة 22 من هذا القانون".

المادة 14 مكررًا من اللائحة التنفيذية نصت على إجراء معاينة على الطبيعة للتحقق من وضع اليد ومدته وسببها، وتحرير محضر يتضمن بيانا مفصلًا عن العقار محل الطلب.

وتقررت الإجراءات التالية بناء على التعديلات الأخيرة:

أولًا: إلغاء العمل بالمنشور الفني رقم 18 الصادر بتاريخ 31 يناير 2023، مع التأكيد على ضرورة تقديم السند العرفي.

ثانيًا: يتعين على مأموريات الشهر العقاري الخاضعة لأحكام القانون 9 لسنة 2022 ولائحته التنفيذية إمساك دفتر خط سير مخصص لإثبات الانتقال للمعاينة على الطبيعة في طلبات تحقيق الواقعة المادية.

ثالثًا: التأكيد على ضرورة تنفيذ الضوابط الواردة بنص المادة 14 مكررًا من اللائحة التنفيذية، خاصة أن يتضمن محضر المعاينة على الطبيعة بيانًا مفصلاً عن العقار وأوصافه وحالته في الطبيعة، مع التحقق من إقامة الجيران للعقار بموجب محل الإقامة الثابت في بطاقة الرقم القومي أو إقرارهم بذلك في محضر أخذ الأقوال.